Over dit document: Dit is het POST-AV verslag met alle genomen besluiten en stemresultaten van de Algemene Vergadering van 26 maart 2026. De achtergrondanalyses uit het voorbereidingsdocument zijn behouden als context.
Standaardprocedure bij opening van de vergadering. De syndicus stelt kandidaten voor of vraagt vrijwilligers. Geen bijzondere aandachtspunten.
| Aspect | Resultaat |
|---|---|
| Voorzitter | Dhr. Coppens (11G) |
| Secretaris | NV Uw Beheer |
| Stemopnemer | Dhr. Mahy (5H) |
| Stemming | Unaniem goedgekeurd |
| Indicator | 2024 | 2025 | Verschil |
|---|---|---|---|
| Totale uitgaven (factuurlijst) | €491.156 | €452.162 | −€38.994 (−8%) |
| "Normale kosten" (excl. buitengewoon) | ~€486.000 | ~€450.000 | −€36.000 (−7%) |
| Buitengewone kosten (netto) | — | €3.029 | — |
| Reservekapitaal per 31/12 | — | €482.896 | — |
| Budget voorstel 2026 (gewone kosten) | — | €520.000 | +€70K vs. werkelijk 2025 |
| Budget voorstel 2026 (reserve) | — | €40.000 | Ongewijzigd |
De daling van ~€36.000 in "normale kosten" is uitsluitend te danken aan lagere energieprijzen (warmtenet). De verwarming CV daalde met €37.689 (−30%) en het warm water met €32.470 (−43%). Exclusief energie stegen de exploitatiekosten licht. Dit betekent dat de kostendaling niet structureel is — bij stijgende energieprijzen keren de kosten direct terug naar het niveau van 2024 of hoger.
Na de grote rioolrenovatie van 2023 (€47.286) waren er in 2025 opnieuw 17 afzonderlijke interventies nodig. Cumulatief over 3 jaar: €83.068. Dit wijst op structurele veroudering die niet door lapwerk opgelost wordt. Vraag of een totaaldiagnose (CCTV-inspectie) van het rioleringsstelsel gepland is.
In 2025 verschijnt voor het eerst een afzonderlijke facturatielijn "Erelonen syndici garages" (€4.381). Dit bestond niet in 2023 of 2024. De totale syndicuserelonen stijgen hierdoor naar €42.165 (+15,6%). Vraag op welke contractuele basis dit gefactureerd wordt en of dit door een eerdere AV is goedgekeurd.
In 2024 werd €6.495 uitgegeven aan camerabewaking, ondanks dat de AV dit tweemaal verwierp (74,7% i.p.v. vereiste 80%). Deze uitgave is juridisch aanvechtbaar. Vraag op basis van welk mandaat de installatie is doorgevoerd.
Het voorgestelde budget van €520.000 voor gewone kosten is €70.000 hoger dan de werkelijke kosten van 2025 (~€450.000) en €29.000 hoger dan 2024 (€491.000). De syndicus bouwt bewust een buffer in.
| Analyse | Bedrag |
|---|---|
| Werkelijke normale kosten 2025 | ~€450.000 |
| + Buffer voor energieprijsstijging (~10%) | +€13.000 |
| + Indexatie contracten (schoonmaak, syndicus, verzekering ~3-5%) | +€5.000 |
| + Structureel hoger tuinonderhoud | +€5.000 |
| + Onvoorziene herstellingen buffer | +€47.000 |
| Voorgesteld budget | €520.000 |
Een budget van €520.000 is conservatief maar verantwoord gezien de onvoorspelbaarheid van energie- en onderhoudskosten. Het is beter om een overschot te creëren (dat de voorschotten verlaagt bij de volgende afrekening) dan tekort te komen.
Reservekapitaal (€40.000/jaar): Zie de bespreking bij punt 5 — indien de renovatie in 2027 start, is een verhoging van de reservebijdrage naar €80.000-100.000/jaar het overwegen waard om de financieringskloof te verkleinen.
Status: 1 achterstallige betaler (8C), totaal €7.040,55 incl. Q1 2026. Juridische procedure gestart, schuldbemiddeling lopend. Geen verdere achterstallen. Betalingstermijnen bevestigd.
| Onderdeel | Resultaat |
|---|---|
| Totale uitgaven 2025 | €452.162,01 |
| "Normale" kosten (excl. buitengewoon) | ±€450.000 (vs. €486.000 in 2024) |
| Goedkeuring afrekening | 100% goedgekeurd |
| Akkoord stemmen | 6.778 |
| Niet akkoord | 0 |
| Onthouding | 69 (Cemke Sofie) |
Opmerking: Daling door lagere energieprijzen warmtenet. Energieprijs 2026 ≈ gelijk, maar FORSE STIJGING VERWACHT VANAF 2027.
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Gewone kosten | €520.000 |
| Reservekapitaal | €40.000 |
| Goedkeuring | 99% goedgekeurd |
| Akkoord stemmen | 6.778 |
| Niet akkoord | 69 (Cemke Sofie) |
| Onthouding | 0 |
Volmacht: Beheer en bestuur gemachtigd om budget aan te passen indien nodig. 1e kwartaal 2027 ook goedgekeurd (€130.000 + €10.000 reserve).
| Indicator | Bedrag |
|---|---|
| Reservekapitaal per 31/12/2025 | €482.896,35 |
| Uitbreiding vanaf 01/04/2026 | €10.000/kwartaal |
Uw Beheer NV (Gert De Groof) is de huidige syndicus. Het syndicusmandaat wordt jaarlijks bevestigd of hernieuwd op de AV. De erelonen bedroegen in 2025:
| Post | Bedrag 2025 |
|---|---|
| Erelonen syndici (gebouw) | €37.784 |
| Erelonen syndici (garages) — NIEUW | €4.381 |
| Andere erelonen (prestaties buiten contract) | €3.086 |
| Totaal syndicuskosten | €45.251 |
Dit is €8.780 meer dan in 2024 (€36.471), een stijging van 24%. De sprong is grotendeels te verklaren door de nieuwe garagepost, maar ook de basiserelonen stijgen jaarlijks (+3,6%).
| Aspect | Detail |
|---|---|
| Mandaat verlenging | Tot 30 juni 2027 |
| Basistarieven gebouw | €19,87/maand per appartement |
| Basistarieven garages | €2,74/maand per garage |
| Indexatie | PC323 (gemechaniseerde indexering) |
| Dobby platform | €121,86 + BTW/maand |
| Stemming | 99% goedgekeurd |
| Akkoord stemmen | 6.654 |
| Niet akkoord | 69 (Cemke Sofie) |
| Onthouding | 124 (Verswijver-Lenssen, Sluyts Nadia) |
De raad van mede-eigendom speelt een steeds belangrijkere rol in het dagelijks beheer. In 2025 werd een forfaitaire onkostenvergoeding van €500/maand (€6.000/jaar) uitgekeerd, plus bijkomende declaraties voor materialen en activiteiten (totaal ~€7.000). Bekende raadsleden uit de vorige verslagen: dhr. Coppens, mevr. Mahy, mevr. Van den Bleeken.
De commissaris controleert de boekhouding. Dit is een wettelijk verplichte functie in een VME van deze omvang.
| Lid | Kavel |
|---|---|
| Dhr. Coppens (voorzitter) | 11G |
| Mevr. Van den Bleeken | 5D |
| Dhr. Van Noten | 11B |
| Dhr. Krols | 8F |
| Mevr. Van Hecke | 10F |
| Paul Verelst | TVE |
| Tim Saenen | 13F |
Forfaitaire vergoeding: €500/maand
Stemming: 100% goedgekeurd
| Stemmen | Aantal |
|---|---|
| Akkoord | 6.790 |
| Onthouding | 57 |
Herverkiezing: Dhr. Van Noten
Stemming: 100% goedgekeurd
| Stemmen | Aantal |
|---|---|
| Akkoord | 6.664 |
| Onthouding | 183 |
Dit is het kernpunt van deze AV. Architect Van Bortel zal zijn bevindingen van het vooronderzoek (kosten: €8.090) presenteren, met daarin naar verwachting:
| Aspect | Detail |
|---|---|
| Oorspronkelijke scope | Renovatie terrassen + balustrades |
| Uitgebreide scope (aanbeveling expert) | Volledige gevelisolatie incl. zijgevels (Ledeganckkaai + Waalse Kaai) |
| Reden uitbreiding | Premie gevelisolatie (~€30/m²) maakt het financieel interessant |
| Impact op terrassen | ~20cm smaller door isolatie, maar mogelijke verbreding als tegenmaatregel |
| Eerdere offerte (Betotec, 2024) | €2.256.093 + BTW = €2.391.459 — niet weerhouden (te duur, onvoldoende vergelijking) |
| Referentieproject | Brabo I, Linkeroever (vergelijkbaar gebouw) |
| Bron | Beschikbaar |
|---|---|
| Reservekapitaal (31/12/2025) | €482.896 |
| Aangroei reserve 2026 (huidig ritme €40K/jaar) | €40.000 |
| Geschatte premies (gevelisolatie + overige) | €60.000 — €200.000 |
| Subtotaal beschikbaar | €583.000 — €723.000 |
Bij een geschatte renovatiekost van €2.000.000 — €3.000.000 incl. BTW resteert een financieringskloof van €1.300.000 — €2.400.000. De AV zal op een latere datum moeten stemmen over een financieringsvoorstel. Mogelijke opties:
Aanbeveling: Vraag de syndicus en architect om een financieringsvoorstel uit te werken voor de volgende BAV. Stem desnoods vandaag al over een verhoging van de reservebijdrage als eerste stap.
Dhr. Marc Van Bortel (architect gerechtdeskundige) presenteerde bevindingen van het vooronderzoek:
| Scenarioberekening | Kosten | Per aandeel |
|---|---|---|
| Minimale variant | €4.000.000 | ±€400 |
| Maximale variant | €4.500.000 | ±€450 |
Nota bene: Bedragen excl. leningkosten en BTW
De liften worden onderhouden door Kone (onderhoudscontracten). In 2025 bedroegen de totale liftkosten:
| Post | Bedrag 2025 |
|---|---|
| Keuring liften (ingang 3 + 5) | ~€1.500 |
| Onderhoudscontract liften | ~€5.600 |
| Onderhoud en herstellingen | ~€4.200 |
| Elektriciteit liften | ~€6.150 |
| Totaal liften | ~€17.450 |
Een wettelijke risicoanalyse (EDTC/SECT) kan aanpassingen opleggen om de liften conform te maken aan huidige veiligheidsnormen. Dit punt betreft de financiering van deze verplichte aanpassingen.
Onderwerp: Verplichte scheidingswanden in liftschachten (veiligheidsredenen n.a.v. risicoanalyse, niet zichtbaar voor bewoners).
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Investering | €35.042,49 |
| + BTW (21%) | €7.102,55 |
| Totaal | €37.145,04 |
Financiering: Via reservekapitaal
| Stemming | Aantal |
|---|---|
| Akkoord | 6.479 |
| Onthouding | 368 |
| Goedkeuring | ~100% |
Telenet vraagt toelating om bekabeling (glasvezel of coax) aan te leggen langs de aangevels en terrassen van het gebouw. Dit type werk raakt aan de gemeenschappelijke delen en vereist daarom een 2/3 meerderheid.
Voorstel: Toelating plaatsing bekabeling door Telenet (aangevels en terrassen)
Vereiste meerderheid: 2/3
| Stemmen | Aantal | Percentage |
|---|---|---|
| Akkoord | 2.831 | 28,4% |
| Niet akkoord | 2.868 | 28,8% |
| Onthouding | 1.148 | 11,5% |
| VERWORPEN (49% akkoord, 2/3 nodig) | NIET GOEDGEKEURD |
Reden afwijzing: VME niet bereid om te investeren. Fiber (Proximus) al aanwezig.
Het tekort aan fietsenstalplaatsen is een terugkerend thema. Op de AV 2022 werden hangfietsrekken geplaatst en fietsenstalling met huur (€30/jaar) georganiseerd. Op de AV's van 2023 en 2024 werd de "opruiming fietshok" besproken en werden fietsen gelabeld om weesrijwielen te identificeren.
Dat dit punt opnieuw geagendeerd staat, wijst erop dat de bestaande maatregelen ontoereikend zijn.
Maatregel: Plan voor vaste genummerde fietsplaatsen met huurcontract
| Stemming | Aantal | Percentage |
|---|---|---|
| Akkoord | 5.278 | 85% |
| Niet akkoord | 916 | 15% |
| Onthouding | 653 | — |
| GOEDGEKEURD (85%) | JA |
De afvalkosten bedroegen in 2025 ~€787 (huisvuil/PMD/papier/glas). Dit is een relatief beperkte post, maar het gaat hier vermoedelijk om gedragsproblemen: foutief aanbieden van huisvuil (verkeerde dagen, verkeerde zakken, bijplaatsingen) wat kan leiden tot GAS-boetes of klachten van de buurt.
Maatregel: Gebruik afvalcontainers van Stad Antwerpen
| Stemming | Aantal | Percentage |
|---|---|---|
| Akkoord | 4.690 | 78% |
| Niet akkoord | 1.337 | 22% |
| Onthouding | 820 | — |
| GOEDGEKEURD (78%) | JA |
Op basis van de financiële analyse en de opvolging van eerdere AV-beslissingen, zijn er meerdere punten die niet expliciet geagendeerd staan maar relevant zijn om aan te kaarten:
| # | Punt | Toelichting |
|---|---|---|
| A | Regularisatie camerabewaking | Geïnstalleerd zonder 80% quorum. Juridisch risico. Breng dit ter stemming of vraag opheffing. |
| B | Status rookmelders | Goedgekeurd AV 2023 (90,7%). Geen zichtbare uitvoering. Wat is de status? |
| C | Status asbestverwijdering | Attest 2022. Offertes nooit opgevraagd. Wettelijke verplichting. Integreren in renovatiedossier. |
| D | Zonnepanelen / hernieuwbare energie | Beloofd onderzoek AV 2023, nooit opgepikt. Meenemen in renovatiedossier. |
| E | Structurele deurvervanging inkom | 7 herstellingen in 2025 (~€5.300 netto). Evalueer volledige vervanging. |
| F | Tuincontract heronderhandelen | Extra kosten bedragen 204% van het contract. All-in formule overwegen. |
| G | Marktbevraging brandverzekering | Premie stijgt 5-7%/jaar. Vergelijking bij concurrenten kan 10-20% besparen. |
| H | Declaratiebeleid raad van mede-eigendom | Formaliseer regels voor individuele aankopen door raadsleden. |
Voorstel: Renovatie badkamer conciërgewoning
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Kostprijs | €21.500 + BTW = €22.790 |
| Volmacht aan raad gevraagd | — |
| Stemming | Resultaat |
|---|---|
| Goedkeuring | VERWORPEN (43%, 66% nodig) |
Maatregel: Herbevestiging: Appartementen enkel voor residentieel gebruik, geen commercieel/hotelservice.
Status: Goedgekeurd
Verslag & Besluiten van de Algemene Vergadering van 26 maart 2026.
Aanwezigheid: 6.886/9.970 aandelen (69,1%), 105/169 eigenaars
Voorzitter: Dhr. Coppens (11G) | Secretaris: NV Uw Beheer | Stemopnemer: Dhr. Mahy (5H)
Dit document vormt geen juridisch of financieel advies.